Um proprietário que coloca à venda sua casa classificada F no DPE descobre, no momento da estimativa, que seu imóvel perdeu valor em relação a casas melhor classificadas no mesmo bairro. Por outro lado, um comprador que acompanha os anúncios há um ano percebe que as margens de negociação se ampliaram nas casas individuais.
Essas duas situações resumem o mercado imobiliário em 2026: ainda é possível comprar ou vender, mas os parâmetros a serem verificados mudaram.
Casas individuais: o segmento onde os preços mais caem
Os dados mais recentes do índice Notaires-INSEE (publicação de setembro de 2026) mostram uma queda nos preços dos imóveis antigos de cerca de 0,8% em um ano no segundo trimestre de 2026. O detalhe é revelador: as casas individuais puxam os preços para baixo mais do que os apartamentos.
Para um vendedor, isso significa que estimar sua casa com base nos preços praticados há dois anos leva quase sistematicamente a um preço muito alto. Os compradores comparam, calculam e negociam mais do que antes de 2022. Um imóvel cujo preço apresenta um desvio de alguns por cento em relação ao mercado local permanece online por semanas sem uma oferta séria.
Se você está considerando um projeto de compra ou venda, é útil acessar o Concept Maison para ter uma ideia dos imóveis disponíveis e das faixas de preço atualizadas em sua área.
Na Île-de-France, os notários da região descrevem um mercado ainda fragilizado, mas em lenta recuperação, com um aumento de cerca de 10% nas vendas de imóveis antigos no segundo trimestre de 2026 em comparação com o ano anterior. Os preços das casas de subúrbio, por outro lado, estão caindo em todos os departamentos.
DPE e casas térmicas: um calendário que pesa sobre o valor das casas
O diagnóstico de desempenho energético não é mais um simples documento administrativo. Desde janeiro de 2025, os imóveis classificados como G estão proibidos de serem alugados. O próximo prazo, em 2028, diz respeito aos imóveis classificados como F.
Um proprietário locador de um imóvel classificado F tem menos de dois anos para reformar ou vender. O Senado examinou em 2026 possíveis ajustes e isenções a essas proibições, mas o quadro geral da lei Climat e Résilience permanece em vigor.
O que isso muda concretamente para uma compra
Um comprador que visa uma casa classificada E ou F deve integrar o custo da reforma energética em seu orçamento total. A negociação frequentemente gira em torno desse ponto: o vendedor aceita um desconto ou financia parte das obras antes da venda.
- Verificar a classe DPE antes de qualquer visita permite eliminar os imóveis cuja reforma ultrapassa o orçamento disponível.
- Solicitar os orçamentos de reforma energética ao vendedor (isolamento, troca de aquecimento) fornece uma alavanca de negociação quantificada.
- Informar-se sobre as ajudas locais e nacionais para a reforma, pois elas variam de acordo com o município e o tipo de obras.
Os retornos variam sobre esse ponto, mas em várias áreas tensionadas, as casas bem classificadas no DPE (A a C) são vendidas mais rapidamente e a um preço mais estável do que as casas térmicas.
Volumes de vendas em 2026: uma recuperação que já desacelera
A recuperação das transações no mercado antigo, iniciada em 2025, foi inicialmente clara: os notários relataram um crescimento anual de cerca de 11% até o final de fevereiro de 2026. Até o final de abril de 2026, esse crescimento havia caído para menos de 6%. O mercado está se normalizando em vez de retomar de forma contundente.
Para os compradores, essa fase de normalização abre um espaço interessante. A concorrência entre compradores permanece moderada, o que deixa espaço para a negociação. As taxas de crédito imobiliário, em torno de 3,3% em 20 anos, permitem novamente financiar projetos que estavam bloqueados há um ano.
Vender em um mercado que se estabiliza
Um vendedor que espera um retorno aos volumes e preços de 2021-2022 corre o risco de uma decepção. O mercado mudou de estrutura. Os compradores voltaram, mas com exigências mais rigorosas sobre o preço, o estado do imóvel e seu desempenho energético.
Definir um preço realista desde a colocação à venda reduz o prazo de transação em várias semanas. Os imóveis que permanecem muito tempo online acabam frequentemente sendo vendidos abaixo do preço inicialmente pedido, após uma ou mais reduções sucessivas.
Comprar uma casa em 2026: os pontos a considerar antes de assinar
Além do preço de compra e da taxa de crédito, três pontos merecem atenção especial este ano.
- O imposto sobre a propriedade, que aumentou em muitas comunas nos últimos anos, pode representar um custo anual significativo em uma casa com terreno.
- As obras de copropriedade votadas ou a serem realizadas (para casas em loteamento com áreas comuns): uma chamada de fundos importante logo após a compra pesa no orçamento.
- O custo real da reforma energética, que depende do nível de desempenho atual do imóvel e dos materiais escolhidos, não apenas da área.
O reflexo mais rentável continua sendo fazer uma estimativa precisa do imóvel visado. Em seguida, é necessário confrontar esse número com o orçamento total (compra + obras + taxas de notário + tributação local). Uma diferença de alguns milhares de euros na estimativa pode mudar a rentabilidade de um projeto em dez ou quinze anos.
O mercado imobiliário do início de 2026 recompensa os projetos bem preparados. Um vendedor que ajusta seu preço ao mercado local e cuida do DPE de seu imóvel vende mais rápido. Um comprador que integra a reforma energética em seu plano de financiamento negocia melhor. Em ambos os casos, a diferença está na qualidade da informação antes da primeira ação.
