Un proprietario che mette in vendita la sua casa classificata F al DPE scopre, al momento della stima, che il suo bene ha perso valore rispetto a case meglio classificate nello stesso quartiere. Dall’altra parte, un acquirente che monitora gli annunci da un anno si rende conto che i margini di negoziazione si sono ampliati sulle case unifamiliari.
Queste due situazioni riassumono il mercato immobiliare nel 2026: è ancora possibile comprare o vendere, ma i parametri da verificare sono cambiati.
Case unifamiliari: il segmento in cui i prezzi calano di più
I dati più recenti dell’indice Notaires-INSEE (pubblicazione di settembre 2026) mostrano una diminuzione dei prezzi degli immobili esistenti di circa lo 0,8% su base annua nel secondo trimestre 2026. Il dettaglio è eloquente: le case unifamiliari tirano i prezzi verso il basso più degli appartamenti.
Per un venditore, ciò significa che stimare la propria casa sulla base dei prezzi praticati due anni fa porta quasi sistematicamente a un prezzo troppo elevato. Gli acquirenti confrontano, calcolano e negoziano più di prima del 2022. Un bene il cui prezzo presenta un disallineamento di qualche punto percentuale rispetto al mercato locale rimane online per settimane senza offerte serie.
Se si considera un progetto di acquisto o vendita, è utile accedere a Concept Maison per farsi un’idea dei beni disponibili e delle fasce di prezzo aggiornate nella propria zona.
In Île-de-France, i notai della regione descrivono un mercato ancora fragile ma in lenta ripresa, con un aumento di circa il 10% delle vendite di immobili esistenti nel secondo trimestre 2026 rispetto all’anno precedente. I prezzi delle case di periferia, invece, calano in tutti i dipartimenti.
DPE e case energeticamente inefficienti: un calendario che pesa sul valore delle case
Il diagnostic di prestazione energetica non è più un semplice documento amministrativo. Dal gennaio 2025, gli immobili classificati G sono vietati per la locazione. La scadenza successiva, nel 2028, riguarda gli immobili classificati F.
Un proprietario locatore di un immobile classificato F ha meno di due anni per ristrutturare o vendere. Il Senato ha esaminato nel 2026 possibili modifiche e deroghe a queste interdizioni, ma il quadro generale della legge Climat e Résilience rimane in vigore.
Ciò che cambia concretamente per un acquisto
Un acquirente che mira a una casa classificata E o F deve integrare il costo della ristrutturazione energetica nel proprio budget complessivo. La negoziazione spesso si concentra su questo aspetto: il venditore accetta uno sconto, o finanzia una parte dei lavori prima della vendita.
- Verificare la classe DPE prima di qualsiasi visita consente di eliminare i beni la cui ristrutturazione supera il budget disponibile.
- Richiedere i preventivi di ristrutturazione energetica al venditore (isolamento, cambio di riscaldamento) fornisce un leva di negoziazione quantificata.
- Informarsi sulle agevolazioni locali e nazionali per la ristrutturazione, poiché variano a seconda del comune e del tipo di lavori.
I feedback variano su questo punto, ma in diverse aree tese, le case ben classificate al DPE (A a C) si vendono più velocemente e a un prezzo più stabile rispetto alle case energeticamente inefficienti.
Volumi di vendite nel 2026: una ripresa che rallenta già
La ripresa delle transazioni nel mercato dell’usato, iniziata nel 2025, è stata inizialmente netta: i notai hanno registrato una crescita annuale di circa l’11% a fine febbraio 2026. A fine aprile 2026, questa crescita era scesa sotto il 6%. Il mercato si normalizza piuttosto che ripartire decisamente.
Per gli acquirenti, questa fase di normalizzazione apre un’opportunità interessante. La concorrenza tra acquirenti rimane moderata, il che lascia spazio alla negoziazione. I tassi di interesse sui mutui, intorno al 3,3% su 20 anni, consentono nuovamente di finanziare progetti che erano bloccati un anno fa.
Vendere in un mercato che si stabilizza
Un venditore che attende un ritorno ai volumi e ai prezzi del 2021-2022 rischia di rimanere deluso. Il mercato ha cambiato struttura. Gli acquirenti sono tornati, ma con requisiti più forti riguardo al prezzo, allo stato del bene e alla sua prestazione energetica.
Fissare un prezzo realistico fin dall’inizio della vendita accorcia il tempo di transazione di diverse settimane. I beni che rimangono a lungo online finiscono spesso per essere venduti a un prezzo inferiore a quello inizialmente richiesto, dopo una o più riduzioni successive.
Comprare una casa nel 2026: i punti da considerare prima di firmare
Oltre al prezzo d’acquisto e al tasso di interesse, tre aspetti meritano un’attenzione particolare quest’anno.
- La tassa fondiaria, che è aumentata in molti comuni negli ultimi anni, può rappresentare un costo annuale significativo su una casa con terreno.
- I lavori di condominio votati o in programma (per le case in lottizzazione con parti comuni): un’importante richiesta di fondi subito dopo l’acquisto pesa sul budget.
- Il costo reale della ristrutturazione energetica, che dipende dal livello di prestazione attuale del bene e dai materiali scelti, non solo dalla superficie.
Il riflesso più redditizio rimane quello di far realizzare una stima precisa del bene in questione. Bisogna poi confrontare questo numero con il budget totale (acquisto + lavori + spese notarili + fiscalità locale). Un divario di qualche migliaio di euro sulla stima può far pendere la redditività di un progetto su dieci o quindici anni.
Il mercato immobiliare del rientro 2026 premia i progetti preparati. Un venditore che adegua il proprio prezzo al mercato locale e cura il DPE del proprio bene vende più velocemente. Un acquirente che integra la ristrutturazione energetica nel proprio piano di finanziamento negozia meglio. In entrambi i casi, la differenza si gioca sulla qualità delle informazioni prima della prima mossa.
