Ein Eigentümer, der sein Haus mit der DPE-Bewertung F zum Verkauf anbietet, stellt bei der Schätzung fest, dass sein Eigentum im Vergleich zu besser bewerteten Häusern im selben Viertel an Wert verloren hat. Auf der anderen Seite bemerkt ein Käufer, der die Anzeigen seit einem Jahr beobachtet, dass die Verhandlungsspielräume bei Einfamilienhäusern größer geworden sind.
Diese beiden Situationen fassen den Immobilienmarkt im Jahr 2026 zusammen: Man kann immer noch kaufen oder verkaufen, aber die zu überprüfenden Parameter haben sich geändert.
Einfamilienhäuser: das Segment, in dem die Preise am stärksten fallen
Die aktuellsten Daten des Notaires-INSEE-Index (Veröffentlichung von September 2026) zeigen einen Rückgang der Preise für bestehende Wohnungen um etwa 0,8 % im Jahresvergleich im zweiten Quartal 2026. Die Einzelheiten sind aufschlussreich: Einfamilienhäuser drücken die Preise stärker nach unten als Wohnungen.
Für einen Verkäufer bedeutet dies, dass die Schätzung seines Hauses auf der Grundlage der vor zwei Jahren erzielten Preise fast immer zu einem zu hohen Preis führt. Käufer vergleichen, rechnen und verhandeln mehr als vor 2022. Ein Eigentum, dessen Preis um einige Prozent vom lokalen Markt abweicht, bleibt wochenlang ohne ernsthafte Angebote online.
Wenn man ein Kauf- oder Verkaufsprojekt in Betracht zieht, ist es nützlich, auf Concept Maison zuzugreifen, um sich einen Überblick über die verfügbaren Immobilien und die aktualisierten Preisspannen in der eigenen Region zu verschaffen.
In der Île-de-France beschreiben die Pariser Notare einen Markt, der weiterhin fragil ist, aber langsam wieder anzieht, mit einem Anstieg von etwa 10 % bei den Verkäufen von bestehenden Wohnungen im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Vorstadtwohnungen hingegen fallen in allen Departements.
DPE und thermische Durchlässigkeit: ein Zeitplan, der den Wert von Häusern belastet
Das Energieeffizienzdiagnose ist kein einfaches Verwaltungsdokument mehr. Seit Januar 2025 sind Wohnungen mit der Bewertung G für die Vermietung verboten. Der nächste Stichtag, 2028, betrifft Wohnungen mit der Bewertung F.
Ein Vermieter einer Wohnung mit der Bewertung F hat weniger als zwei Jahre, um zu renovieren oder zu verkaufen. Der Senat hat 2026 mögliche Anpassungen und Ausnahmen von diesen Verboten geprüft, aber der allgemeine Rahmen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes bleibt bestehen.
Was das konkret für einen Kauf bedeutet
Ein Käufer, der ein Haus mit der Bewertung E oder F anstrebt, muss die Kosten für die energetische Sanierung in sein Gesamtbudget einbeziehen. Die Verhandlung dreht sich oft um diesen Punkt: Der Verkäufer akzeptiert einen Preisnachlass oder finanziert einen Teil der Arbeiten vor dem Verkauf.
- Die Überprüfung der DPE-Klasse vor jedem Besuch ermöglicht es, Immobilien auszuschließen, deren Sanierung das verfügbare Budget übersteigt.
- Die Anfrage nach Kostenvoranschlägen für die energetische Sanierung beim Verkäufer (Dämmung, Heizungswechsel) bietet einen quantifizierbaren Verhandlungsspielraum.
- Informationen über lokale und nationale Förderungen für die Sanierung einholen, da diese je nach Gemeinde und Art der Arbeiten variieren.
Die Rückmeldungen variieren zu diesem Punkt, aber in mehreren angespannten Gebieten verkaufen sich gut bewertete Häuser im DPE (A bis C) schneller und zu stabileren Preisen als thermische Durchlasser.
Verkaufsvolumen im Jahr 2026: eine Erholung, die bereits langsamer wird
Die Erholung der Transaktionen im Bestand, die 2025 begann, war zunächst deutlich: Die Notare verzeichneten bis Ende Februar 2026 einen jährlichen Anstieg von etwa 11 %. Bis Ende April 2026 war dieser Anstieg auf unter 6 % gesunken. Der Markt normalisiert sich eher, als dass er wirklich neu startet.
Für Käufer eröffnet diese Phase der Normalisierung ein interessantes Segment. Der Wettbewerb unter den Käufern bleibt moderat, was Raum für Verhandlungen lässt. Die Hypothekenzinsen, die bei etwa 3,3 % für 20 Jahre liegen, ermöglichen es erneut, Projekte zu finanzieren, die vor einem Jahr blockiert waren.
Verkauf in einem sich stabilisierenden Markt
Ein Verkäufer, der auf ein Zurückkehren zu den Volumina und Preisen von 2021-2022 wartet, könnte enttäuscht werden. Der Markt hat sich strukturell verändert. Die Käufer sind zurückgekehrt, aber mit höheren Anforderungen an den Preis, den Zustand des Eigentums und seine Energieeffizienz.
Ein realistischer Preis gleich zu Beginn des Verkaufs verkürzt die Transaktionsdauer um mehrere Wochen. Immobilien, die lange online bleiben, werden oft unter dem ursprünglich geforderten Preis verkauft, nach einem oder mehreren aufeinanderfolgenden Preisnachlässen.
Ein Haus im Jahr 2026 kaufen: die Punkte, die vor der Unterzeichnung abgewogen werden sollten
Über den Kaufpreis und den Zinssatz hinaus verdienen in diesem Jahr drei Punkte besondere Aufmerksamkeit.
- Die Grundsteuer, die in vielen Gemeinden in den letzten Jahren gestiegen ist, kann eine signifikante jährliche Belastung für ein Haus mit Grundstück darstellen.
- Die bereits beschlossenen oder bevorstehenden Gemeinschaftsarbeiten (für Häuser in Wohnanlagen mit Gemeinschaftsflächen): Ein hoher Finanzierungsaufruf direkt nach dem Kauf belastet das Budget.
- Die tatsächlichen Kosten der energetischen Sanierung, die vom aktuellen Leistungsniveau des Eigentums und den gewählten Materialien abhängen, nicht nur von der Fläche.
Der rentabelste Reflex bleibt, eine präzise Schätzung des anvisierten Eigentums durchführen zu lassen. Anschließend sollte man diese Zahl mit dem Gesamtbudget (Kauf + Arbeiten + Notarkosten + lokale Steuern) vergleichen. Eine Abweichung von einigen tausend Euro bei der Schätzung kann die Rentabilität eines Projekts über zehn oder fünfzehn Jahre hinweg beeinflussen.
Der Immobilienmarkt im Herbst 2026 belohnt gut vorbereitete Projekte. Ein Verkäufer, der seinen Preis an den lokalen Markt anpasst und die DPE seines Eigentums pflegt, verkauft schneller. Ein Käufer, der die energetische Sanierung in seinen Finanzierungsplan integriert, verhandelt besser. In beiden Fällen entscheidet die Qualität der Informationen vor dem ersten Schritt.
