Een eigenaar die zijn huis met energielabel F te koop aanbiedt, ontdekt bij de schatting dat zijn woning in waarde is gedaald ten opzichte van beter beoordeelde huizen in dezelfde buurt. Aan de andere kant merkt een koper die al een jaar de advertenties in de gaten houdt op dat de onderhandelingsmarges zijn vergroot voor eengezinswoningen.
Deze twee situaties vatten de vastgoedmarkt in 2026 samen: je kunt nog steeds kopen of verkopen, maar de parameters die je moet controleren zijn veranderd.
Eengezinswoningen: het segment waar de prijzen het meest dalen
De meest recente gegevens van de Notaires-INSEE-index (publicatie van september 2026) tonen een prijsdaling van ongeveer 0,8 % op jaarbasis in het tweede kwartaal van 2026 voor bestaande woningen. De details zijn duidelijk: eengezinswoningen drukken de prijzen meer omlaag dan appartementen.
Voor een verkoper betekent dit dat het schatten van zijn huis op basis van de prijzen van twee jaar geleden bijna altijd leidt tot een te hoge prijs. Kopers vergelijken, berekenen en onderhandelen meer dan voor 2022. Een woning waarvan de prijs enkele procenten afwijkt van de lokale markt blijft wekenlang online zonder serieuze biedingen.
Als je een aankoop- of verkoopproject overweegt, is het nuttig om Concept Maison te raadplegen om een idee te krijgen van de beschikbare woningen en de actuele prijsranges in jouw gebied.
In Île-de-France beschrijven de notarissen een markt die nog steeds kwetsbaar is, maar langzaam herstelt, met een stijging van ongeveer 10 % in de verkopen van bestaande woningen in het tweede kwartaal van 2026 ten opzichte van het voorgaande jaar. De prijzen van woningen in de voorsteden dalen daarentegen in alle departementen.
DPE en thermische doorlatendheid: een kalender die het waarde van huizen beïnvloedt
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een eenvoudig administratief document. Sinds januari 2025 zijn woningen met label G verboden voor verhuur. De volgende deadline, in 2028, betreft woningen met label F.
Een verhuurder van een woning met label F heeft minder dan twee jaar om te renoveren of te verkopen. De Senaat heeft in 2026 mogelijke aanpassingen en uitzonderingen op deze verboden besproken, maar het algemene kader van de Klimaat- en Resilience-wet blijft van kracht.
Wat dit concreet verandert voor een aankoop
Een koper die een woning met label E of F op het oog heeft, moet de kosten van de energie-renovatie in zijn totale budget opnemen. De onderhandeling richt zich vaak op dit punt: de verkoper accepteert een korting of financiert een deel van de werkzaamheden vóór de verkoop.
- Het controleren van de DPE-klasse vóór elke bezichtiging stelt je in staat om woningen waarvan de renovatie het beschikbare budget overschrijdt, te elimineren.
- Het vragen om offertes voor energie-renovatie aan de verkoper (isolatie, verwarming vervangen) biedt een meetbare onderhandelingsmarge.
- Informatie inwinnen over lokale en nationale subsidies voor renovatie, aangezien deze variëren per gemeente en type werkzaamheden.
De reacties hierover variëren, maar in verschillende gespannen gebieden verkopen goed beoordeelde woningen op de DPE (A tot C) sneller en tegen een stabielere prijs dan thermische doorlatende woningen.
Verkoopvolumes in 2026: een herstel dat al vertraagt
Het herstel van de transacties in de bestaande woningmarkt, dat in 2025 begon, was aanvankelijk duidelijk: notarissen rapporteerden een jaarlijkse groei van ongeveer 11 % eind februari 2026. Eind april 2026 was deze groei gedaald tot onder de 6 %. De markt normaliseert eerder dan dat deze echt opnieuw opstart.
Voor kopers opent deze fase van normalisatie een interessante kans. De concurrentie tussen kopers blijft gematigd, wat ruimte laat voor onderhandeling. De hypotheekrentes, rond de 3,3 % voor 20 jaar, maken het opnieuw mogelijk om projecten te financieren die een jaar geleden geblokkeerd waren.
Verkopen in een stabiliserende markt
Een verkoper die op een terugkeer naar de volumes en prijzen van 2021-2022 wacht, loopt het risico teleurgesteld te worden. De markt is van structuur veranderd. Kopers zijn teruggekomen, maar met sterkere eisen op het gebied van prijs, de staat van de woning en de energieprestatie.
Een realistische prijsstelling bij de verkoop verkort de transactieperiode met enkele weken. Woningen die lange tijd online blijven, worden vaak verkocht onder de oorspronkelijk gevraagde prijs, na een of meerdere opeenvolgende prijsverlagingen.
Een huis kopen in 2026: de punten om af te wegen voordat je tekent
Naast de aankoopprijs en de rente, verdienen drie punten dit jaar bijzondere aandacht.
- De onroerendezaakbelasting, die in veel gemeenten de afgelopen jaren is gestegen, kan een significante jaarlijkse kostenpost vormen voor een huis met een tuin.
- De goedgekeurde of aanstaande gemeenschappelijke werkzaamheden (voor woningen in een wooncomplex met gemeenschappelijke delen): een grote bijdrage kort na de aankoop drukt op het budget.
- De werkelijke kosten van de energie-renovatie, die afhankelijk zijn van het huidige prestatieniveau van de woning en de gekozen materialen, niet alleen van de oppervlakte.
De meest rendabele reflex blijft om een nauwkeurige schatting van de beoogde woning te laten maken. Vervolgens moet je dit cijfer confronteren met het totale budget (aankoop + werkzaamheden + notariskosten + lokale belastingen). Een verschil van enkele duizenden euro’s in de schatting kan de rentabiliteit van een project over tien of vijftien jaar doen kantelen.
De vastgoedmarkt van het najaar van 2026 beloont goed voorbereide projecten. Een verkoper die zijn prijs aanpast aan de lokale markt en het DPE van zijn woning in orde maakt, verkoopt sneller. Een koper die de energie-renovatie in zijn financieringsplan opneemt, onderhandelt beter. In beide gevallen ligt het verschil in de kwaliteit van de informatie vóór de eerste stap.
