Un propriétaire qui met en vente sa maison classée F au DPE découvre, au moment de l’estimation, que son bien a perdu de la valeur par rapport à des maisons mieux notées du même quartier. De l’autre côté, un acheteur qui surveille les annonces depuis un an constate que les marges de négociation se sont élargies sur les maisons individuelles.
Ces deux situations résument le marché immobilier en 2026 : on peut encore acheter ou vendre, mais les paramètres à vérifier ont changé.
Maisons individuelles : le segment où les prix reculent le plus
Les données les plus récentes de l’indice Notaires-INSEE (publication de septembre 2026) montrent une baisse des prix des logements anciens d’environ 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Le détail est parlant : les maisons individuelles tirent les prix vers le bas plus que les appartements.
Pour un vendeur, cela signifie qu’estimer sa maison sur la base des prix pratiqués il y a deux ans conduit presque systématiquement à un prix trop élevé. Les acheteurs comparent, calculent et négocient davantage qu’avant 2022. Un bien dont le prix affiche un décalage de quelques pour cent avec le marché local reste en ligne des semaines sans offre sérieuse.
Si on envisage un projet d’achat ou de vente, il est utile d’accéder à Concept Maison pour se faire une idée des biens disponibles et des fourchettes de prix actualisées dans sa zone.
En Île-de-France, les notaires franciliens décrivent un marché toujours fragilisé mais en lente reprise, avec une hausse d’environ 10 % des ventes de logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport à l’année précédente. Les prix des maisons de banlieue, en revanche, reculent dans tous les départements.
DPE et passoires thermiques : un calendrier qui pèse sur la valeur des maisons
Le diagnostic de performance énergétique n’est plus un simple document administratif. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. L’échéance suivante, en 2028, concerne les logements classés F.
Un propriétaire bailleur d’un logement classé F dispose de moins de deux ans pour rénover ou vendre. Le Sénat a examiné en 2026 des aménagements et dérogations possibles à ces interdictions, mais le cadre général de la loi Climat et Résilience reste en place.
Ce que cela change concrètement pour un achat
Un acheteur qui vise une maison classée E ou F doit intégrer le coût de la rénovation énergétique dans son budget global. La négociation porte souvent sur ce poste : le vendeur accepte une décote, ou finance une partie des travaux avant la vente.
- Vérifier la classe DPE avant toute visite permet d’éliminer les biens dont la rénovation dépasse le budget disponible.
- Demander les devis de rénovation énergétique au vendeur (isolation, changement de chauffage) donne un levier de négociation chiffré.
- Se renseigner sur les aides locales et nationales à la rénovation, car elles varient selon la commune et le type de travaux.
Les retours varient sur ce point, mais dans plusieurs zones tendues, les maisons bien classées au DPE (A à C) se vendent plus vite et à un prix plus stable que les passoires thermiques.
Volumes de ventes en 2026 : une reprise qui ralentit déjà
La reprise des transactions dans l’ancien, amorcée en 2025, a d’abord été nette : les notaires ont relevé une progression annuelle d’environ 11 % à fin février 2026. À fin avril 2026, cette progression était passée sous les 6 %. Le marché se normalise plutôt qu’il ne redémarre franchement.
Pour les acheteurs, cette phase de normalisation ouvre un créneau intéressant. La concurrence entre acquéreurs reste modérée, ce qui laisse de la place à la négociation. Les taux de crédit immobilier, autour de 3,3 % sur 20 ans, permettent à nouveau de financer des projets qui étaient bloqués il y a un an.
Vendre dans un marché qui se stabilise
Un vendeur qui attend un retour aux volumes et aux prix de 2021-2022 risque une déception. Le marché a changé de structure. Les acheteurs sont revenus, mais avec des exigences plus fortes sur le prix, l’état du bien et sa performance énergétique.
Fixer un prix réaliste dès la mise en vente raccourcit le délai de transaction de plusieurs semaines. Les biens qui restent longtemps en ligne finissent souvent par se vendre en dessous du prix initialement demandé, après une ou plusieurs baisses successives.
Acheter une maison en 2026 : les postes à arbitrer avant de signer
Au-delà du prix d’achat et du taux de crédit, trois postes méritent une attention particulière cette année.
- La taxe foncière, qui a augmenté dans de nombreuses communes ces dernières années, peut représenter un coût annuel significatif sur une maison avec terrain.
- Les travaux de copropriété votés ou à venir (pour les maisons en lotissement avec parties communes) : un appel de fonds important juste après l’achat grève le budget.
- Le coût réel de la rénovation énergétique, qui dépend du niveau de performance actuel du bien et des matériaux choisis, pas seulement de la surface.
Le réflexe le plus rentable reste de faire réaliser une estimation précise du bien visé. Il faut ensuite confronter ce chiffre au budget total (achat + travaux + frais de notaire + fiscalité locale). Un écart de quelques milliers d’euros sur l’estimation peut faire basculer la rentabilité d’un projet sur dix ou quinze ans.
Le marché immobilier de la rentrée 2026 récompense les projets préparés. Un vendeur qui ajuste son prix au marché local et soigne le DPE de son bien vend plus vite. Un acheteur qui intègre la rénovation énergétique dans son plan de financement négocie mieux. Dans les deux cas, la différence se joue sur la qualité de l’information avant la première démarche.